Ser autopromotor implica ser el encargado de planificar, financiar y contratar la construcción de tu propia vivienda. En este caso el fin es utilizar la vivienda para uso personal, no para la compraventa, pero los principios para convertirse en autopromotor son los mismos. Por lo tanto, adquieres el poder de promotor sobre tu proyecto de vivienda unifamiliar, pero sin finalidad de venta, pues eres tú quien se beneficiará del uso de la construcción.
El hecho de decidir ser autopromotor genera total libertad a la hora de idear tu propia vivienda. Al realizar la construcción desde cero, tú eres quien elige las características que tendrá tu nuevo hogar, siendo estas asesoradas por el arquitecto o arquitecta responsable del proyecto.
A pesar de que el papel de autopromotor de vivienda te involucre directamente en todas las fases del procedimiento del proyecto, diferentes profesionales te acompañarán en este camino. Para ello, es importante encontrar a los expertos indicados, de tu confianza, para que el proceso funcione adecuadamente, siguiendo los tiempos y las directrices que se acuerden.
Para que tu proyecto de vivienda unifamiliar progrese debidamente a lo largo de todo el proceso de elaboración, debes tener en cuenta una serie de aspectos.
Trámites que debe efectuar el autopromotor para la ejecución de la vivienda
Compraventa del terreno edificable
Como autopromotor de tu propia vivienda, debes elegir un terreno que se adecúe a tus necesidades y presupuesto. Igualmente, antes de llevar a cabo la compraventa, es importante que verifiques que la información registral y catastral de la finca es correcta en cuanto a titularidad, superficies y cargas, entre otros. Esta validación nos permite comprobar que no exista ningún tipo de impedimento que pueda afectar a la compra del terreno, como pueden ser embargos o cargos.
Proyecto vivienda
Para tu proyecto de vivienda unifamiliar debes seleccionar a un arquitecto. Este te ayudará a plasmar tu programa de necesidades y diseñará los espacios más acordes con tus gustos y forma de vida.
El proyecto vivienda consta de un proyecto básico y de ejecución donde se incluyen todos los planos de distribución e instalaciones, los cálculos de estructuras e instalaciones, la verificación del cumplimiento de todas las normativas necesarias como el Código Técnico de la Edificación o normativas locales y unas mediciones con un presupuesto.
El estudio geotécnico para la autopromoción de tu vivienda
El estudio geotécnico te dirá las características del terreno necesarias para el cálculo de la cimentación de la vivienda. Además, en el caso de no tener planos de tu terreno y dependiendo de la geometría y superficie del mismo, probablemente necesites contratar a un topógrafo para que se encargue de delimitar la parcela.
Licencia de obra
La licencia de obra debe pedirse en el respectivo ayuntamiento. Para su obtención es necesario un proyecto visado por el Colegio de Arquitectos correspondiente.
Petición de presupuestos
Con el proyecto de ejecución y sus mediciones, podrás solicitar presupuesto a un constructor para construir tu vivienda. Una vez elegido el contratista de tu confianza, asegúrate siempre de firmar un contrato en base a ese presupuesto que vas a aceptar.
Ejecución de las obras de autopromoción de vivienda
Una vez obtenida la licencia de obras y la luz y agua de obra, puedes empezar la ejecución de tu vivienda.
Es necesaria la dirección obra de un arquitecto y la dirección de ejecución de un aparejador. Ellos serán los encargados de dirigir la obra según el proyecto, debiendo resolver las posibles dudas o cambios que puedan surgir sobre este.
Para una autopromoción, el impuesto del IVA es del 10% del precio de ejecución de la obra realizada por los contratistas.
Proyecto final, licencia de primera ocupación y otros trámites que debe tener presentes la persona autopromotora
El arquitecto es el encargado de realizar un proyecto final con los posibles cambios que se han realizado en la obra a lo largo de su ejecución. Este proyecto tiene la finalidad de solicitar la licencia de primera ocupación al ayuntamiento correspondiente.
Para finalizar, como autopromotor deberás realizar la escritura de obra nueva ante notario e inscribirla en el registro de la propiedad. Igualmente, debes liquidar el impuesto de AJD (Actos Jurídicos Documentados) y conseguir las licencias finales de las infraestructuras necesarias (luz, agua y saneamiento).
Hipoteca para autopromotores
Cuando hablamos de autopromoción, al igual que en la compraventa de viviendas ya construidas, las cantidades de dinero que se destinan son elevadas. Por ello, es posible que necesites una hipoteca para financiar la autopromoción. Debes encargarte de presupuestar cuidadosamente todos los costos y negociar con una entidad bancaria o consultar con un asesor hipotecario para encontrar la mejor opción para tus necesidades.
Seguro de responsabilidad civil para autopromotores
Es muy recomendable contratar un seguro de responsabilidad civil para autopromotores, aunque no es obligatorio, a menos que decidas venderla antes de que pasen 10 años desde su construcción. Si un autopromotor no lo contrata y luego decide vender la propiedad antes de los 10 años, deberá contratar el seguro decenal pertinente.
Seguro de responsabilidad civil para autopromotores
Es muy recomendable contratar un seguro de responsabilidad civil para autopromotores, aunque no es obligatorio, a menos que decidas venderla antes de que pasen 10 años desde su construcción. Si un autopromotor no lo contrata y luego decide vender la propiedad antes de los 10 años, deberá contratar el seguro decenal pertinente.